新城王振华2018年的又一个高光时刻物业在港上市

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前10月新城销售额1817亿元,冲到第八。


城王振华的资本版图进一步扩大。

11月6日,新城悦控股有限公司(01755.HK)正式于港交所主板上市,王振华独子、新城控股总裁王晓松出席了在香港联交所的敲钟仪式。新城悦成为王振华手中继新城控股(601155.SH)、新城发展(01030.HK)后的第三家上市企业。

新城悦此次全球发行2亿股,最多不超过2.3亿股,每股价格为2.9港元,募集资金5.8亿到6.67亿港币。此前,新城悦的招股价定在2.9港元至3.9港元之间,最终定价选择了招股价区间的下限。

此前新城悦的公开招股情况也不够理想,新城悦公告显示,香港公开发售的发售股份最终数目为712.3万股发售股份,约占于任何超额配股权获行使前全球发售项下初步可供认购的发售股份总数的3.6%,而未获认购的1287.7万股发售股份已重新分配至国际发售。

新城悦开盘价3.06港元/股,盘内最高升至3.1港元/股,午盘报2.94港元/股,较开盘价跌3.92%,较发行价2.9港元/股升1.38%;截至11月6日收盘,收报3.01元/股,较发行价上涨3.8%,成交约3349万股,总市值24.1亿港元。

融资用途方面,约48%将用于扩大物业管理服务,通过与长江三角洲地区的物业管理服务提供商合作或收购服务提供商,以扩大业务规模及扩展在全中国的业务地区;约12%将用于在长三角地区、环渤海地区、中西部地区及珠江三角洲等地区获取多元化物业管理项目,从而进一步扩大物业管理组合;约15%将用于扩张增值服务业务,包括新橙社APP及与业务互补的第三方供应商的投资;约15%将用于投资先进技术及雇员;约10%用于营运资金及一般企业用途。

从目前的市值上来看,新城悦在港股的物业服务板块中与内地同行相比,还仅是小规模企业。今年6月19日成功登陆港股的碧桂园服务(06098.HK)现在的总市值达到了280亿港元,绿城服务(02869.HK)总市值为154亿港元,雅生活服务(03319.HK)市值达136亿港元,彩生活服务(01778.HK)市值达52.9港元、中海物业(02669.HK)市值为67.1亿港元。

今年前10月,新城控股流量销售额已经突破1800亿元,排名全国房企第8位,不过新城悦的排名却稍弱。根据新城悦招股书,在中国物业服务百强企业榜单上,2018年新城悦排名第16位。

新城悦的亮点是增长力强,其约有七成的物业管理面积来自于新城控股,随着新城控股全国化快速扩张,新城悦也实现了排名上的快速晋升。2010年时,新城悦在中国物业服务百强榜上仅排名第34位。根据中国指数研究院的统计,按增长计2018年新城悦在中国物业服务百强企业中排名第7位。截至2018年4月30日,新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市,总合约管理面积达7334万平米,总在管面积达3703万平米,其三年复合增长率为37%。

2015年-2017年,新城悦收入分别为人民币4亿元、5.73亿元及8.66亿元,复合增长率达到47.1%;净利润则为人民币2304.8万元、5218万元及9174.2万元。

当楼市步入存量时代,房企正纷纷分拆旗下子公司上市,瞄准存量市场进行布局,新城悦也走过了一条不平坦的上市之路。

新城悦主要经营实体西藏新城悦自1996年3月注册成立以来一直由王振华透过不同的企业架构直接或间接持续控制,2010年6月至2016年5月期间,西藏新城悦为新城发展控股的子公司。2017年,西藏新城悦曾希望在A股上市,向证监会提交了在深圳证券交易所上市的申请,但证监会未放行,考虑到当时的市场及监管条件,尤其是证监会的审批程序较预期更长,西藏新城悦决定主动撤回A股上市申请。

2018年开始,新城悦通过境内和境外的一系列重组操作和框架搭建,最终转投港股。紧随资本化发行及全球发售完成后,Innovative Hero、富域香港、First Priority、Infinity Fortune及王振华成为控股股东,Innovative Hero直接拥有新城悦控股有限公司发行股本75%的权益,而Innovative Hero与其100%拥有人富域香港由First Priority全资拥有,进而导致由Infinity Fortune全资拥有,而Infinity Fortune由Hua Sheng信托(王振华设立及控制的全权信托)实益拥有。

由于成长潜力大、拥有稳定现金流,物业股在香港市场一直比较受投资者认可,市盈率大部分能跑赢主板,当房企在港股的估值普遍不高的情况下,物业公司分拆上市之后,或许能够得到更高的估值。

今年除了一大批中小型房企奔赴港股之外,物业公司赴港上市也成为一股潮流。1月,雅居乐旗下雅生活服务股份有限公司在香港联交所主板上市;6月,碧桂园服务顺利在港上市,成为港股物业第一股。

而在新城悦之后,旭辉的物业公司永升物业以及佳兆业物业,也都已经申请赴港IPO,尽管目前港股物业服务板块公司还不多,但可以预见这个板块的集聚效应将大幅增强。

对于赴港上市,新城悦副总经理尤建峰曾表示,港股的物业行业已经形成了板块效应,不同物业公司的估值、业绩之间的比较,进行起来会比较容易,在这种参照下,新城悦的价值也可以被更好地发现。对于公开发售认购额不足,尤建峰则说,上市是长跑,新城悦会继续做好公司业绩。新城悦董事会主席戚小明则表示,未来会加大外拓力度,提升外拓能力,将坚持集中在长三角、环渤海、中西部、珠三角区域发展。

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